風(fēng)向變化之前，誰掌握了方向，就能在下一個(gè)階段搶占先機(jī)！
前些年，房地產(chǎn)市場如火如荼，民企遍地開花，房企百強(qiáng)名單上的前十也大都是民企。
然而當(dāng)市場進(jìn)入調(diào)整期，民企開始承壓。近期，各家房企的2023年年報(bào)出爐，擺在眼前的事實(shí)是：央國企和民企冰火兩重天，差距越拉越大。
根據(jù)15家重點(diǎn)上市房企財(cái)報(bào)顯示，只有4家凈利潤正增長，他們是央國企華潤、中海、招商和綠城，其中華潤、中海更是以313億、256億豪奪前二，成為地產(chǎn)新的帶頭大哥。
而民企的年報(bào)則沒有一點(diǎn)起色，盈利大幅縮水甚至虧損仍是常態(tài)。不過，有4家民企成了“異類”，穿越了大量出清的行業(yè)周期，表現(xiàn)異常穩(wěn)健，在2024年1-3月房企銷售排名中穩(wěn)居前20，甚至還有2家位列前10，他們就是：龍湖、濱江、美的置業(yè)、新城控股。
市場普遍認(rèn)為，央企、國企之所以能在本輪競爭中如此“進(jìn)擊”，與其較低的融資成本有關(guān)。
各家房企接下來的路要怎么走，看完這篇，你或許就會有新的思路！
當(dāng)市場好的時(shí)候，很多企業(yè)下重倉，全力地產(chǎn)開發(fā)放，而當(dāng)風(fēng)向變化，來不及調(diào)頭，就會陷入死循環(huán)。
所以說，要把雞蛋放在不同的籃子里，這樣才能更好抵御風(fēng)險(xiǎn)。
其年報(bào)顯示2023年其股東應(yīng)分利潤為129億，核心稅后利潤率8.7%，這個(gè)利潤在當(dāng)下市場是相當(dāng)不錯(cuò)的成績。而這些，歸功于龍湖多年以來布局投入，前些年其他房企還在高周轉(zhuǎn)高杠桿，而龍湖每年將銷售回款的10%投入到投資性物業(yè)中。龍湖的商業(yè)、長租公寓、物業(yè)、代建這4個(gè)經(jīng)營性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了60%利潤之多，可謂是多邊形戰(zhàn)士，即便住宅市場下行，其他業(yè)務(wù)可以自己造血。另外，能續(xù)命的融資——經(jīng)營性物業(yè)貸款也給這些民企出了大力。新城控股，2023年，新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約140億元，目前仍有約400億元估值的投資性物業(yè)處于未抵押狀態(tài)，這些真金白銀都可以用于償還今年到期的公開債務(wù)。還有一項(xiàng)寶貴的能力：操盤思維。在國內(nèi)各地房地產(chǎn)市場生機(jī)勃勃的時(shí)候，房企不斷擴(kuò)張。現(xiàn)在，大部分房企已經(jīng)縮編精簡人員，深耕大本營，只在高能級城市核心板塊安置優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。這樣不僅可以把項(xiàng)目做好，更贏得了優(yōu)秀的品牌口碑。比如杭州濱江，過去5年，在杭州有60%-80%的區(qū)域占比，省外的項(xiàng)目不超過10%，而省外主要目標(biāo)也是上海這種地產(chǎn)龍頭城市。
這些少數(shù)派的示范，你學(xué)到了嗎？
敲重點(diǎn)：當(dāng)下需把握時(shí)機(jī)，穩(wěn)字當(dāng)頭
商業(yè)如戰(zhàn)場，步子太快或者太慢都不是好事。4月8日早間，世茂集團(tuán)在港交所公告稱，中國建設(shè)銀行（亞洲）股份有限公司在4月5日向香港高等法院提出對本公司的清盤呈請，涉及財(cái)務(wù)義務(wù)金額約15.795億港元。雖然世茂集團(tuán)稱，該呈請并不代表境外債權(quán)人及其他相關(guān)方的共同利益，將極力反對該呈請，股價(jià)卻仍受重創(chuàng)。當(dāng)日收盤報(bào)0.37港元，大跌18.68%，市值縮水至僅14.05億港元，距離1424億港元巔峰期縮水達(dá)99%。截止4月16日收盤價(jià)0.31港元。A股同樣不樂觀。4月12日晚，ST世茂公告，12日收盤價(jià)0.99元/股，低于人民幣1元。據(jù)《上海證券交易所股票上市規(guī)則》：如連續(xù)20個(gè)交易日低于1元，公司股票可能被終止上市交易。4月16日再跌4%、收于0.94元，市值已不足36億元。世茂能否平安度過“退市”關(guān)卡，還要拭目以待。但是從2019年高歌猛進(jìn)，收購泰禾、萬通地產(chǎn)、粵泰股份、明發(fā)集團(tuán)等房企旗下超20個(gè)項(xiàng)目，與規(guī)模擴(kuò)大伴隨而來的就是高負(fù)債、高杠桿。因而在2021年下半年房產(chǎn)步入調(diào)整階段，世茂的步子就有點(diǎn)拉不回來了。
最新財(cái)報(bào)顯示，2023年世茂集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額428.22億元，收入同比下降約5.7%至594.64億元；經(jīng)營虧損同比擴(kuò)大476.1%至132.5億元，股東應(yīng)占凈虧損約210億元。
另外一個(gè)財(cái)務(wù)緊張的房企，是正榮。
2024年4月15日，正榮地產(chǎn)公告，其2024年到期的年息7.875%優(yōu)先票據(jù)將退市。該票據(jù)未償還本金額為2.9億美元，由于公司流動資金緊張和財(cái)務(wù)壓力巨大，預(yù)計(jì)無法在到期時(shí)支付未償還本金及應(yīng)計(jì)未付利息。正榮地產(chǎn)及其顧問正在努力就公司境外債務(wù)的整體重組達(dá)成可行方案，以確保集團(tuán)的可持續(xù)經(jīng)營。在躍進(jìn)和保守之間有一條紅線，把握不住時(shí)機(jī)的逾越者就會付出代價(jià)。也正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的不景氣，裁員潮在不斷蔓延，據(jù)樂居網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2023年，101家上市房企的總員工人數(shù)為82.92萬，同比2022年，減少了4.78萬。平均下來，統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的房企在去年平均減少了473人。老黃視點(diǎn)認(rèn)為，在當(dāng)下和未來的市場環(huán)境下，投資者在關(guān)注企業(yè)業(yè)績的同時(shí)，也要充分關(guān)注企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和未來發(fā)展前景。只有這樣，才能做出更加明智的投資決策。好消息：“山西路軍人俱樂部”將回歸、存量房交易電子簽約服務(wù)上線！
市場在變，開發(fā)商和買房人心態(tài)在變，待它調(diào)整完畢，又會有更好的產(chǎn)品呈現(xiàn)給買房人。所以，別急，讓樓市“飛”一會兒。
本周，南京有2條好消息值得說說~
1、“山西路軍人俱樂部”又回來了
4月16日，南京規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布《南京市軍人俱樂部地塊改造及修繕工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批前公示》。內(nèi)容顯示，自2018年元旦正式關(guān)停之后，時(shí)隔7年項(xiàng)目終于迎來進(jìn)展。鼓樓區(qū)牽手央企中國融通，共同盤活打造項(xiàng)目，很多老南京人熟悉的“山西路軍人俱樂部”又要回來了。
4月16日，《南京市軍人俱樂部地塊改造及修繕工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批前公示》發(fā)布，公示顯示，為盤活資產(chǎn)，提升城市形象，委托融通地產(chǎn)（江蘇）有限責(zé)任公司經(jīng)營管理，對地塊進(jìn)行修繕及改造。
2、存量房交易電子簽約服務(wù)上線！
你有沒有經(jīng)歷過二手房簽約？買賣雙方需同時(shí)感到二手房交易中心辦理手續(xù)，簽約、貸款等等步驟繁瑣，沒有一下午是搞不完的。況且有些是子女房子或者人在國外，在交易過程中無形增添了很多麻煩。
讓群眾少跑腿，讓數(shù)據(jù)多跑路。自4月15日起，市交易中心全面啟用存量房交易電子簽約服務(wù)，輕松解決了上述問題。南京市范圍內(nèi)存量房交易雙方在簽訂存量房買賣合同時(shí)，凡符合條件的，可以通過“南京市存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)”進(jìn)行電子合同網(wǎng)上簽約。交易雙方即使遠(yuǎn)隔千里之外，也能夠在線上進(jìn)行“一站式簽約”，省時(shí)又便捷。
今年，如果你想在南京安家，這些高品質(zhì)樓盤可以看看！
江寧—象嶼華發(fā)·鉑萃云灣
位于江寧區(qū)，交通完善，教育資源豐富，價(jià)格為38500元/㎡，戶型建面約95、110/135㎡。
河西—天琴華樟
建鄴區(qū)的豪宅項(xiàng)目，其剩余房源的建筑面積約為300、345、385平方米，銷許價(jià)格達(dá)到約75239元/平方米。整體設(shè)計(jì)出色，300平方米的雙會所空間內(nèi)設(shè)有雪茄室、閨蜜花房等五大特色主題會客室，并配有恒溫+親子雙泳池、健身房、茶室、私宴廳等設(shè)施。
河西中—綠城華發(fā)G55地塊
位于河西中綠博園，預(yù)計(jì)均價(jià)高達(dá)7.5萬+/㎡。這塊地的位置非常優(yōu)越，是房企的TOP級產(chǎn)品。
城東—高科紫星堂
項(xiàng)目預(yù)計(jì)打造11棟低密建筑，容積率低至約1.2，依山循脈，環(huán)境優(yōu)雅。目前在售的戶型包括215、255、320㎡，銷許均價(jià)52620元/㎡，滿足了高端市場的需求。
接下來的南京樓市，你對哪個(gè)開發(fā)商或者樓盤感興趣？歡迎留言說說！
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